SCI et facturation électronique : ce que disent les sources officielles

Oui, si elle est assujettie à la TVA. L'administration fiscale indique que toutes les entreprises assujetties à la TVA sont concernées, quels que soient leur taille, leur chiffre d'affaires, leur forme juridique ou leur régime fiscal. La forme de société civile ne fait donc pas sortir une SCI de la réforme. Les critères généraux sont détaillés dans qui est concerné par la facture électronique.

Les sources officielles consultées (impots.gouv.fr, service-public.fr, FAQ de la DGFiP) ne contiennent aucune règle propre aux SCI. Ce guide applique les règles générales et signale ce qui n'est pas précisé.

Le tableau ci-dessous résume les situations.

Non, dans la plupart des cas. Pour la DGFiP, « la plupart des locations nues ou des locations meublées de locaux à usage d'habitation » font partie des opérations exonérées de TVA et dispensées de facture. Ces loyers n'entrent ni dans l'émission de factures électroniques ni dans le e-reporting.

Plus largement, les opérations immobilières exonérées (article 261-5 du CGI) figurent parmi les exemples d'opérations hors du champ de l'émission et du e-reporting cités par l'administration.

Attention au mot « la plupart » : la DGFiP n'écrit pas « toutes ». Les cas de location soumise à la TVA ne sont pas détaillés dans les sources consultées.

Si elle est assujettie à la TVA, oui selon la règle générale. La DGFiP indique qu'une entreprise qui ne réalise que des opérations exonérées et dispensées de facture doit quand même pouvoir recevoir des factures électroniques, donc choisir une plateforme agréée, depuis le 1er septembre 2026. Elle l'illustre avec un médecin généraliste ou un ostéopathe.

En revanche, aucune page officielle consultée ne dit noir sur blanc si une SCI qui loue uniquement des logements, ou un loueur en meublé non professionnel, doit choisir une plateforme de réception. La règle générale va dans ce sens pour un assujetti, mais le cas n'est pas traité explicitement.

Si votre SCI choisit une plateforme, vous n'avez pas de démarche à faire auprès de l'administration : c'est la plateforme qui inscrit l'entreprise dans l'annuaire de la facturation électronique. Vous pouvez en changer à tout moment.

Une plateforme utilisée seulement pour la réception peut être gratuite : voir les plateformes agréées gratuites.

Une SCI assujettie qui facture des opérations taxables à des clients professionnels établis en France suit le calendrier général, selon sa taille :

• réception des factures électroniques : depuis le 1er septembre 2026 ;
• émission et e-reporting : au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME ou une micro-entreprise.

La taille s'apprécie pour l'unité légale (le numéro SIREN), même si la SCI appartient à un groupe. Une micro-entreprise, au sens de la loi LME, compte moins de 10 personnes et un chiffre d'affaires ou un total de bilan inférieur ou égal à 2 M€.

Si la SCI a à la fois une activité exonérée et une activité taxable, la DGFiP prévoit que la facture électronique est obligatoire pour la partie taxable.

Les sources consultées ne détaillent ni les conditions dans lesquelles une SCI devient assujettie, ni le cas de l'option pour la TVA sur des loyers. Faites valider votre situation par votre expert-comptable ou l'assistance de la DGFiP (0806 807 807). Les étapes de préparation sont dans la check-list des TPE et PME.

Une SCI tenue de recevoir ou d'émettre des factures électroniques s'expose aux amendes générales :

• pas de plateforme de réception : mise en demeure de 3 mois, puis 500 €, puis 1 000 € tous les 3 mois tant que rien n'est réglé ;
• facture non émise au format électronique : 50 € par facture, plafond 15 000 € par année civile.

Côté conservation, les factures électroniques se gardent 6 ans dans leur format d'origine pour le fisc, et 10 ans à partir de la clôture de l'exercice pour les factures clients et fournisseurs sur le plan comptable.

Peu de solutions visent explicitement les SCI dans les informations relevées le 12 octobre 2026 :

• Abby cite les SCI parmi son public. Elle figure sur la liste des plateformes agréées et propose un plan Basique à 0 €, avec émission, réception et e-reporting.
• Keobiz, cabinet d'expertise comptable en ligne, vise les SCI et LMNP avec un Pack Immo « dès 49 € » HT par mois (+10 € HT par bien). Le site se présente comme plateforme agréée, mais Keobiz n'apparaît pas sous ce nom sur la liste de la DGFiP.

Pour une SCI à l'activité plus large, voyez le comparatif des logiciels de facturation électronique. Pour les autres structures non commerciales, lisez aussi le cas des associations.